Prosedur dan Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah

Kamis, 25 April 2013

Pertanyaan:

Prosedur dan Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah

Selamat malam hukum online, sudah sekitar 10 tahun saya membeli tanah di Kota Gresik dan sudah lunas tapi hanya diberi bukti kuitansi pelunasan saja sama penjualnya. Terus saya kuasakan orang lain untuk urus suratnya dan penjual minta biaya mengurus surat sertifikat sekitar Rp3 juta (katanya tanah induk) dan sudah saya lunasi. Tapi sudah hampir 1 tahun kok belum selesai. Padahal kata penjual sekitar 6-8 bulan selesai. Apa membeli tanah dari tanah induk itu prosesnya rumit? Berapa lama selesainya? Mohon penjelasannya, langkah-langkah apa yang harus saya lakukan?

buyung andrianto

• 
  
• 
  

Jawaban:

Febiriyansa Tanjung, S.H.

Berdasarkan pertanyaan Anda, kami berasumsi bahwa antara para pihak belum menandatangani Akta Jual beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), dan tanah yang menjadi obyek jual beli merupakan sebagian tanah dari keseluruhan tanah yang dimiliki oleh penjual di dalam satu sertifikat (tanah induk).

 

Pada dasarnya, membeli sebidang tanah di dalam tanah induk tidaklah rumit. Dalam praktiknya, para pihak akan terlebih dahulu membuat kesepakatan, misalnya melalui suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam hal ini, penjual akan memecahkan sebidang tanah di dalam tanah induk. Kemudian, setelah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya, maka tanah tersebut akan dijual kepada pihak pembeli melalui AJB di hadapan PPAT. Sebagai informasi, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”), pemecahan sebidang hak atas tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah hanya atas pemintaan pemegang hak yang bersangkutan. Dengan demikian, Anda perlu kembali mempelajari seluruh dokumen-dokumen jual beli tersebut, termasuk kuasa yang diberikan ke pihak ketiga. Pasalnya, kewenangan untuk mengajukan permohonan pemecahan sebidang tanah tersebut ada pada pihak penjual selaku pemegang hak atas tanah.

 

Pada hakikatnya, peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sehingga, pada saat sebidang tanah yang dibeli dari tanah induk tersebut sudah dipecahkan dan diterbitkan sertifikatnya, maka Anda dengan pihak penjual dapat menandatangani AJB di hadapan PPAT untuk keperluan pendaftarannya. Berdasarkan Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (“Perka BPN No. 1/2010”), jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari. Sedangkan, persyaratan dokumen yang dibutuhkan adalah sebagai berikut:

1.     Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup (yang memuat: identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak dalam sengketa; pernyataan tanah dikuasai secara fisik; alasan pemecahannya);

2.     Surat Kuasa apabila dikuasakan;

3.     Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yangtelah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;

4.     Sertifikat asli;

5.     Izin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;

6.     Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;

7.     Tapak kavling dari Kantor Pertanahan.

 

Demikian jawaban dan penjelasan kami atas pertanyaan Anda. Atas perhatian dan kerja samanya kami ucapkan terima kasih.

 

Dasar hukum:

1.    Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

2.    Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan

 

Pemecahan Sebidang Tanah

Berdasarkan Pasal 48 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pemecahan sebidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah hanya atas pemintaan pemegang hak yang bersangkutan.

Hak Milik atas Tanah bagi Orang Asing dan WNI yang Kehilangan Kewarganegaraannya

Ketentuan Pasal 21 ayat (3) UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UU PA”):

Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

Pengurusan Serfikat Tanah

Pengurusan sertifikat tanah

Saya tinggal di Jakarta Selatan, memperoleh hibah (secara notarial) atas satu tanah dan bangunan dari almarhum kakek saya. Saat ini saya berupaya untuk meningkatkan statusnya dari "Occupatie Verguning" menjadi SHM. Prosedur dan biaya apa saja yang harus saya penuhi?

fajar206

• Share:
• 
  
• 
  
• 
  

Jawaban:

Alfi Renata

Tanah yang dimaksud adalah tanah yang belum bersertipikat. Untuk pensertipikatan tanah (pendaftaran tanah untuk pertama kali), prosedurnya adalah sebagai berikut:

-         Anda ke Kantor Pertanahan setempat, dalam hal ini Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Selatan, untuk mengajukan permohonan hak. Dalam hal ini, Anda melampirkan:

1. identitas diri Anda dan Kakek Anda (KTP, Akta Perkawinan-kalau ada, dan Kartu Keluarga Anda dan kakek Anda),
2. akta hibah (sebagai bukti peralihan hak),
3. bukti-bukti penguasaan tanah yang dipunyai kakek Anda dahulu,
4. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB),
5. Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
6. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP),
7. surat keterangan belum bersertipikat, surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan tidak sengketa, 

-         Kemudian, menandatangani permohonan-permohonan sesuai formulir yang diberikan oleh Badan Pertanahan Nasional. Kemudian, karena hibah dilakukan antara keluarga dalam garis lurus (kakek Anda dan Anda), maka untuk menunjukkan hal tersebut sehingga Anda tidak perlu membayar PPh, maka dilampiri;

1. Surat Keterangan Bebas Pajak (SKB) dari Kantor Pajak setempat,
2. Akta Perkawinan kakek Anda,
3. Akta Perkawinan orang tua Anda,
4. Akta Kelahiran orang tua Anda, 
5. Akta Kelahiran Anda,
6. Apabila permohonan pensertipikatan dilakukan melalui jasa notaris/PPAT, juga melampirkan surat kuasa.

-         Kemudian akan dilakukan pengumpulan dan pengolahan data fisik, seperti pengukuran oleh Kantor Pertanahan setempat. Juga dilakukan pengumpulan dan pengolahan data yuridis oleh Kantor Pertanahan setempat, berdasarkan bukti-bukti yang Anda miliki seperti tersebut di atas.

-         Setelah diukur, diteliti dan dimohon sertipikat, akan keluar Surat Keputusan Pemberian Hak. Pada SK Pemberian Hak tersebut akan dicantumkan bahwa untuk tanah Anda akan diberikan status sebagai tanah hak milik, harus membayar pemasukan kepada negara, dan mungkin juga membayar PPh dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sesuai yang tercantum dalam SK. Untuk Adapun besarnya pemasukan kepada negara adalah 2% x Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanah.

-         Setelah ketentuan dalam SK Pemberian Hak dipenuhi, maka Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertipikat.

Demikian sejauh yang kami ketahui. Semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
3. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional
4. Peraturan perundang-undangan lainnya yang relevan, seperti peraturan mengenai pajak

Pelepasan Hak atas Tanah

Ivor Ignasio Pasaribu, SH: "Pada dasarnya, pelepasan hak atas tanah meliputi banyak aspek. Seperti, pelepasan hak atas tanah dalam rangka pembaharuan hak atau perubahan hak, pelepasan hak atas tanah dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, pelepasan hak atas tanah untuk kepentingan swasta maupun pelepasan hak atas tanah bagi perusahaan dalam rangka penanaman modal.

Adapun pelepasan hak atas tanah dalam rangka perolehan tanah bagi orang maupun badan hukum yang hendak mendapatkan tanah dilakukan dengan pemberian ganti kerugian atas dasar musyawarah dengan orang yang melepaskan hak tersebut. Namun, pelepasan hak tersebut tidak secara otomatis menjadikan kedudukan si pemberi ganti kerugian kemudian menjadi pemegang hak atas tanah. Tanah yang dilepaskan tersebut akan menjadi tanah negara, dan kemudian diberikan kepada si pemberi ganti kerugian tersebut.

Dalam praktiknya, masing-masing aspek pelepasan hak atas tanah sebagaimana diuraikan di atas memiliki bentuk (form) Surat Pernyataan Pelepasan Hak atas Tanah (“SPPHT”) dan ketentuan-ketentuan yang mengaturnya. Misalnya, apakah harus dibuat di hadapan dan disaksikan oleh Kepala Kantor Pertanahan, atau dibuat dalam bentuk akta notaris atau juga disaksikan oleh Camat setempat maupun disaksikan oleh saksi-saksi lain."

Sumber: Hukum Online

Pendaftaran Hapusnya Hak atas Tanah

Ivor Ignasio Pasaribu, SH: 'Sehubungan dengan pertanyaan sah atau tidaknya SPPHT yang dibuat tanpa saksi atau pejabat yang berwenang, maka Anda harus mengetahui terlebih dahulu SPPHT tersebut meliputi aspek dalam bidang apa. Namun secara umum, SPPHT harus dibuat dengan disaksikan oleh pihak lain, baik itu disaksikan oleh pejabat yang berwenang, maupun notaris. Apabila tidak memenuhi ketentuan tersebut, maka berdasarkan Pasal 131 ayat (3) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permenag No. 3/1997”), permohonan pendaftaran hapusnya hak atas tanah tidak akan diterima, apabila tidak memenuhi syarat sebagai berikut:

“(3) Pendaftaran hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang disebabkan oleh dilepaskannya hak tersebut oleh pemegangnya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan permohonan dari pihak yang berkepentingan dengan melampirkan:

a.1) akta notaris yang menyatakan bahwa pemegang yang                  bersangkutan melepaskan hak tersebut, atau

2) surat   keterangan   dari      pemegang    hak   bahwa   pemegang hak yang bersangkutan melepaskan hak tersebut yang dibuat di depan dan disaksikan oleh Camat letak tanah yang bersangkutan, atau

3) surat keterangan dari pemegang hak bahwa pemegang hak yang bersangkutan melepaskan hak tersebut yang dibuat di depan dan disaksikan oleh Kepala Kantor Pertanahan.

b.persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila hak tersebut dibebani Hak Tanggungan;

c.sertifikat hak yang bersangkutan;”'

Sumber: Hukum Online